Mange tror, at en lejekontrakt skal udformes på en bestemt måde for at være gyldig. Sådan forholder det sig ikke helt. Der er stor frihed til, hvordan lejer og udlejer indgår deres aftale – men friheden har grænser, særligt når der anvendes en standardformular. I denne artikel gennemgår vi reglerne om lejekontraktens form, hvornår den skal være skriftlig, og hvad konsekvensen er, hvis en uautoriseret blanket bliver brugt.
Aftalefrihed – med visse grænser
Der findes ikke egentlige formkrav til, hvordan en lejekontrakt skal indgås. Parterne kan frit vælge, om de vil:
- Anvende den branchekendte typeformular A, 10. udgave
- Udarbejde en individuel lejekontrakt
- Indgå aftalen mundtligt
Uanset hvilken løsning parterne vælger, udgør den indgåede lejeaftale sammen med lejelovgivningen det samlede regelsæt for lejeforholdet. Det er altså kontrakten og loven i forening, der fastlægger parternes rettigheder og pligter.
Hvornår skal lejekontrakten være skriftlig?
Udgangspunktet er, at der ikke er krav om skriftlighed – med én vigtig undtagelse: Ønsker blot én af parterne en skriftlig aftale, skal lejekontrakten indgås skriftligt. Det er altså tilstrækkeligt, at enten lejer eller udlejer stiller krav herom.
Herudover gælder der et ubetinget krav om skriftlighed ved fremleje. En fremlejekontrakt skal altid være skriftlig, fordi udlejer har krav på at modtage en kopi af den.
Hvad gælder, når parterne ikke har aftalt noget?
Lejekontrakten regulerer sjældent alle tænkelige forhold i lejeforholdet. Der, hvor parterne ikke har aftalt konkrete vilkår, “udfyldes” aftalen automatisk af lejelovens bestemmelser.
Ønsker en af parterne at fravige lejelovens udfyldende regler, skal det ske ved en udtrykkelig aftale herom. En stiltiende eller underforstået fravigelse er ikke tilstrækkelig – det skal fremgå klart af kontrakten, at parterne har aftalt sig bort fra lovens udgangspunkt.
Det er dog ikke alle regler, der kan fraviges blot ved en udtrykkelig aftale. Som beskrevet i vores tidligere nyhedsbrev om lejelovens regelgrundlag, afhænger muligheden for at fravige en regel af, om den er præceptiv, delvist ufravigelig eller kan fraviges frit:
- Er reglen præceptiv, kan den ikke fraviges overhovedet – heller ikke ved en udtrykkelig aftale mellem parterne.
- Er reglen delvist ufravigelig, kan den kun fraviges til skade for udlejer, ikke til skade for lejer.
- Er reglen hverken præceptiv eller delvist ufravigelig, kan parterne frit aftale sig bort fra den, forudsat at fravigelsen sker udtrykkeligt.
En udtrykkelig aftale om fravigelse er med andre ord en nødvendig, men ikke i sig selv tilstrækkelig betingelse. Det skal samtidig undersøges, om lejelovens system for den konkrete regel overhovedet tillader fravigelsen.
Standardformularer: Autorisation er afgørende
Vælger parterne at bruge en standardformular, gælder der en særlig regel, som mange overser: En standardformular skal være autoriseret af det ministerium, som lejelovgivningen hører under, på det tidspunkt formularen anvendes.
Konsekvensen af at bruge en uautoriseret standardformular er markant:
- Fortrykte bestemmelser i blanketten, der er til skade for lejeren i forhold til lejerens rettigheder efter lejeloven, vil være ugyldige.
- Ugyldigheden rammer alene de fortrykte bestemmelser – ikke de individuelle vilkår, som parterne selv har indføjet i kontraktens § 11.
Det betyder med andre ord, at parternes individuelt aftalte vilkår i § 11 fortsat er gyldige og kan håndhæves, selv om formularens fortrykte tekst i øvrigt underkendes.
Betydningen i praksis
For udlejere er det afgørende at sikre sig, at en anvendt standardformular rent faktisk er autoriseret – ellers risikerer man, at centrale fortrykte vilkår falder bort, uden at man nødvendigvis er klar over det, før en tvist opstår. For lejere er det omvendt vigtigt at vide, at man ikke ukritisk skal acceptere fortrykte vilkår i en uautoriseret blanket, hvis de stiller én ringere end lejelovens udgangspunkt.
Kontakt os
Er du i tvivl om, hvorvidt jeres lejekontrakt lever op til kravene, eller ønsker du hjælp til at udarbejde eller gennemgå en lejekontrakt, er du velkommen til at kontakte Advokat Faizan Ali, på 5219 0046 eller via **@*********er.dk.